Prêt relais immobilier en Île-de-France : comment ça marche ?
Vous êtes déjà propriétaire et vous souhaitez faire construire une maison individuelle en Île-de-France ? Le prêt relais immobilier est la solution de financement immobilier en Île-de-France la plus utilisée pour financer un nouveau projet avant la vente de son bien actuel.
Chez Demeures d'Île-de-France, constructeur de maisons individuelles depuis 20 ans, nous accompagnons chaque année des propriétaires franciliens confrontés à cette question : comment fonctionne un prêt relais et comment bien le calibrer pour un projet de construction ?
Qu'est-ce qu'un prêt relais immobilier ?
Un prêt relais, aussi appelé crédit relais immobilier, est un crédit à court terme accordé par une banque à un propriétaire qui achète ou fait construire un nouveau bien avant d'avoir vendu son logement actuel. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, ce qui permet de financer le prêt relais maison Île-de-France sans attendre la finalisation de la vente.
C'est le mécanisme de référence pour tout projet de financement achat revente : il évite d'avoir à choisir entre vendre dans la précipitation ou renoncer à son projet de construction faute de trésorerie disponible.
Comment fonctionne un prêt relais ? Le principe en 3 étapes
Estimation du bien actuel
La banque, ou un professionnel de l'immobilier (agence, notaire), évalue la valeur de revente de votre logement en fonction du marché local. Cette estimation est l'étape la plus déterminante : c'est elle qui fixe la base de calcul de tout le prêt relais. Il est courant de solliciter plusieurs avis afin d'arriver à un chiffre réaliste.Octroi d'une avance de trésorerie
Une fois la valeur du bien validée, la banque applique une décote de sécurité (généralement 20 % à 30 %) et vous accorde un prêt correspondant à un pourcentage de cette valeur. Cette somme est débloquée sans attendre la vente effective de votre logement : elle vous permet de financer l'achat du terrain, puis les appels de fonds successifs de votre constructeur, selon le calendrier prévu par le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).Remboursement à la vente
Dès que votre ancien bien trouve un acquéreur et que la vente est signée chez le notaire, le capital emprunté au titre du prêt relais est remboursé en une seule fois à la banque, généralement directement sur le produit de la vente. Si un second crédit a été mis en place en parallèle (voir plus bas), seul celui-ci continue de courir après le remboursement du relais.Ce phasage est important à anticiper avec votre banque, car chaque appel de fonds correspond à une échéance que le prêt relais doit être en mesure de couvrir, indépendamment de la date exacte à laquelle votre bien actuel sera vendu.
Calcul du prêt relais : quel montant peut-on emprunter ?
Le calcul du prêt relais repose sur la valeur estimée de votre bien actuel, à laquelle la banque applique une décote de sécurité, généralement comprise entre 20 % et 30 %. Cette marge protège l'emprunteur et l'établissement bancaire d'une revente qui se ferait finalement en dessous de l'estimation initiale.
Le montant accordé correspond donc, en général, à 70 % à 80 % de la valeur estimée du bien, diminué du capital restant dû sur un éventuel crédit immobilier en cours. Ce montant vient ensuite s'intégrer à votre plan de financement global, aux côtés de votre apport et, le cas échéant, d'un nouveau crédit immobilier.
Les deux formules de prêt relais
Le prêt relais sec. Il s'utilise lorsque le prix de vente estimé du bien actuel suffit, à lui seul, à financer le nouveau projet, achat du terrain et coût de construction compris. Aucun crédit complémentaire n'est nécessaire : le prêt relais est remboursé intégralement, en une seule fois, dès que la vente est réalisée.
C'est la formule la plus simple, mais elle suppose que la valeur du bien à vendre couvre l'intégralité du budget du projet de construction, ce qui reste assez rare en pratique dès lors que l'on construit une maison plus grande ou plus qualitative que le bien initial.
Le prêt relais associé à un nouveau crédit immobilier. C'est la configuration la plus fréquente, notamment pour un projet de construction, car le coût du projet dépasse souvent la valeur du bien à revendre. Le prêt relais est alors cumulé avec un crédit immobilier classique, remboursé sur le long terme (15, 20 ou 25 ans). Pendant la durée du relais, l'emprunteur rembourse généralement les intérêts du relais et, selon les banques, tout ou partie des intérêts du nouveau crédit ; le capital du crédit long terme, lui, ne commence réellement à être amorti qu'une fois le relais soldé.
Cette formule demande un peu plus de rigueur dans le montage du dossier, car elle combine deux échéanciers, mais elle offre une plus grande souplesse pour financer un projet de construction ambitieux sans attendre la vente.
- Remboursement des seuls intérêts chaque mois, le capital étant soldé en une fois à la vente ;
- Différé total, sans aucun remboursement pendant la durée du relais, les intérêts s'ajoutant alors au capital dû à la revente.
Vendre pour acheter un nouveau bien : les bons réflexes pour un projet de construction
- Une estimation réaliste du bien actuel. Une estimation trop optimiste fragilise l'ensemble du plan de financement.
- Un calendrier de vente aligné sur le chantier. Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) prévoit des appels de fonds échelonnés, ouverture de chantier, fondations, murs, mise hors d'eau, hors d'air, etc. Le prêt relais doit être dimensionné pour couvrir ces échéances sans dépendre uniquement d'une vente rapide.
- Une marge de sécurité. Un bien peut mettre plus de temps que prévu à trouver preneur : mieux vaut en discuter avec sa banque dès la mise en place du plan de financement.
- Un accompagnement professionnel. Un courtier ou un conseiller bancaire reste le meilleur interlocuteur pour arbitrer entre prêt relais sec et prêt relais associé, et pour ajuster durée et montant à votre situation.
Un accompagnement de A à Z pour votre projet en Île-de-France
Chez Demeures d'Île-de-France, nous savons que le financement, prêt relais ou crédit immobilier classique, est souvent le premier frein à la réalisation d'un projet de maison individuelle. Dès nos premiers échanges, nous prenons le temps de vous présenter les solutions possibles et de construire avec vous un calendrier de chantier cohérent avec votre projet de vente.
Avec le CCMI, vous bénéficiez en plus de garanties solides : prix ferme et définitif, délai de livraison contractuel, garantie de parfait achèvement, qui sécurisent votre projet du premier coup de pelle jusqu'à la remise des clés.
Vous avez un projet de construction en Île-de-France et vous vous interrogez sur son financement ? Contactez-nous au 01 64 02 75 41, nous serons heureux d'échanger avec vous sur votre projet et de vous orienter vers les bonnes solutions.
